서울 아파트 6억·9억·15억, 가격대별 대출 한도와 필요한 현금 계산 — 거래 79%가 15억 이하로 몰린 이유

8·3 세제개편안 이후 서울에서 팔린 아파트 10채 중 8채는 15억 원 이하였어요.

국토교통부 실거래가를 분석한 결과 8월 이후 계약 건 가운데 15억 원 이하 비중이 약 79%였거든요. 2024년 12월부터 이듬해 9월까지 평균이 73.3%였던 걸 생각하면 1년 사이 6%포인트 가까이 늘어난 거예요.

더 눈에 띄는 건 15억 이하 안에서도 쏠림이 갈렸다는 점이에요.

6억 원 이하는 늘고, 9억 원을 넘는 구간은 전부 줄었어요. 우리 동네에서 집을 알아보는 사람이라면 이 숫자가 곧 “내가 살 수 있는 집의 경계”라서, 가격대별로 대출이 얼마나 나오고 현금이 얼마 필요한지 직접 계산해 봤어요.

첫째, 가격대별로 거래가 어떻게 바뀌었나

6억 원 이하 비중은 1년 사이 17%에서 25%로 뛰었어요. 반대로 9억~15억 원 구간은 33%에서 26%로 내려왔고요. 같은 “15억 이하”로 묶여도 9억을 기준으로 방향이 정반대로 갈린 셈이에요. 그 사이 강남·서초구 아파트값은 세제개편안 발표 뒤 8주 연속 하락했다는 한국부동산원 조사도 나왔어요.

둘째, 왜 9억을 넘으면 사기 어려워질까

이유는 대출 구조예요. 지금 서울 주택담보대출은 두 가지 선을 동시에 지켜야 해요. 하나는 집값 대비 비율(LTV)이고, 다른 하나는 집값 구간별 금액 상한이에요.

금액 상한은 시가 15억 원 이하가 최대 6억 원, 15억 초과~25억 원 이하가 최대 4억 원, 25억 원 초과가 최대 2억 원이에요. 여기에 LTV 40%를 함께 적용하면 가격대별로 이렇게 계산돼요.

9억 원 아파트만 돼도 내 돈이 5억 원 넘게 들어요. 맞벌이 직장인이 모으기엔 벅찬 금액이죠. 그래서 실수요가 9억 아래로 내려간 거예요.

그리고 표에서 꼭 봐야 할 줄이 15억과 16억 사이예요. 집값은 1억 원 차이인데 필요한 현금은 9억 원에서 12억 원으로 3억 원이 뛰어요. 15억을 넘는 순간 대출 상한이 6억에서 4억으로 내려가니까요. 15억 바로 위 가격대 아파트가 거래가 잘 안 되고, 15억 바로 아래로 가격이 맞춰지는 현상이 생기는 이유가 여기 있어요. 대출 규제선을 기준으로 서울 시장이 어떻게 갈렸는지는 서울 아파트 대출 규제선 양극화 글에서 더 자세히 다뤘어요.

셋째, 6억 원 이하가 유독 늘어난 이유

6억 원 이하 아파트는 은행 대출 말고도 정부 정책대출을 쓸 수 있어요. 생애최초 주택구입자금 같은 저금리 대출이에요. 정책대출 한도는 일반 2억 원, 생애최초 구입자 2억4천만 원, 신혼부부·2자녀 이상 가구 3억2천만 원이에요. 생애최초 구입자는 별도 LTV 기준이 적용되지만 주택 가격별 대출 상한은 그대로 지켜야 하고요.

신혼부부가 6억 원 아파트를 정책대출 3억2천만 원으로 산다면, 필요한 현금은 2억8천만 원으로 내려가요. 같은 집을 일반 대출로 살 때보다 8천만 원을 덜 모아도 되는 거죠. 금리도 은행 주담대보다 낮고요.

여기에 전월세 매물이 줄어든 것도 한몫했어요. 강북을 중심으로 임대 물건이 줄면서, 전세를 찾던 신혼부부와 젊은 층 일부가 정책대출을 끼고 매매로 돌아섰다는 게 현지 중개업계 설명이에요.

넷째, 우리 집 계산할 때 꼭 확인할 것

위 표는 대출이 “최대로” 나올 때의 숫자예요. 실제로는 소득에 따라 갚을 수 있는 한도를 보는 DSR 규제가 함께 걸려서, 연 소득이 낮으면 표보다 대출이 덜 나올 수 있어요. 기존 대출이 있으면 더 줄어들고요.

그래서 순서는 이렇게 잡는 게 좋아요. 먼저 내가 살 수 있는 가격대를 위 표로 대략 정하고, 그다음 은행에서 내 소득 기준 DSR 한도를 확인한 뒤, 6억 원 이하라면 정책대출 자격을 따져 보는 거예요. 이미 대출이 있는 분이라면 금리 조건부터 점검해 보는 것도 방법이에요. 주택담보대출 갈아타기가 이득인지 계산하는 기준도 같이 정리해 뒀어요.

자주 묻는 질문

Q. 15억 원 아파트는 대출 6억이 다 나오나요?

LTV 40%로 계산하면 15억 원의 40%가 정확히 6억 원이라 상한과 맞아떨어져요. 다만 DSR 한도에 걸리면 6억보다 적게 나올 수 있어요.

Q. 강남이 떨어지면 우리 동네도 떨어지나요?

아직은 따로 움직이고 있어요. 고가 아파트는 세금 부담 때문에 관망하며 가격이 조정되고 있지만, 대출이 되는 중저가 구간은 매수세가 이어지고 있거든요. 고가 주택의 가격 조정이 곧바로 서울 전체 하락으로 이어지지는 않는다는 분석이 나오는 이유예요.

참고

• 아시아투데이 — 국토부 실거래가 분석, 가격대별 거래 비중 변화와 주담대 한도 구간, 9억~15억 LTV 40% 부담
• 뉴데일리 — 정책대출 한도(일반·생애최초·신혼 2자녀), 강남·서초 8주 연속 하락
• EBN — 전월세 매물 부족과 신혼부부 정책대출 매매 전환

표의 대출 금액은 LTV 40%와 주택 가격별 상한만 적용한 단순 계산이에요.

실제 한도는 소득(DSR), 기존 대출, 생애최초·신혼 여부에 따라 달라지니 은행에서 다시 확인해 주세요.

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