계약 갱신을 앞두고 집주인에게 “보증금 일부를 월세로 돌리자”는 연락을 받으셨다면, 숫자부터 확인하고 답하셔야 해요.
기준금리가 두 달 사이 2.5%에서 3%로 오르면서, 집주인이 받을 수 있는 월세 상한선도 같이 올라갔거든요. 모르고 “그 정도면 괜찮겠지” 하고 도장 찍으면 1년에 수십만 원이 그냥 나갑니다.
전월세 전환율이 뭔가요?
전세 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 이율이에요. 주택임대차보호법은 이 이율에 상한을 두고 있어요. 계산식은 한국은행 기준금리 + 2%포인트예요.
한국은행이 7월에 기준금리를 2.75%로, 8월 27일에 3.00%로 올렸으니 지금 전환율 상한은 **연 5%**예요. 기준금리가 2.5%였던 올해 상반기엔 4.5%였고요.
중요한 건 이 상한이 적용되는 범위예요.
이미 살고 있는 집에서 계약 기간 중이거나 갱신하면서 전세를 월세로 바꿀 때 지켜야 하는 선이에요.
새로 계약하는 집은 집주인과 세입자가 자유롭게 정하기 때문에 상한이 적용되지 않아요. 그리고 갱신 때 보증금을 월세로 바꾸는 것 자체가 세입자 동의 없이는 안 됩니다.
전세 4억, 3억을 월세로 바꾸면 얼마인가요?
전세 4억 원 집에서 보증금을 1억 원만 남기고 3억 원을 월세로 돌린다고 해 볼게요. 계산은 “전환하는 금액 × 전환율 ÷ 12″예요.
| 전환율 | 1년 월세 합계 | 월세 |
|---|---|---|
| 4.5%(기준금리 2.5%일 때 상한) | 1,350만 원 | 112만5천 원 |
| 5.0%(지금 상한) | 1,500만 원 | 125만 원 |
| 상한 초과 요구 예시 6.0% | 1,800만 원 | 150만 원 |
같은 3억이라도 상반기엔 월 112만5천 원이 상한이었는데 지금은 125만 원까지 받을 수 있어요.
갱신 중인 세입자에게 월 150만 원을 요구한다면 상한을 넘는 거라, 125만 원을 넘는 부분은 낼 의무가 없어요. 집주인이 숫자를 정확히 모르고 부르는 경우도 많으니, 이 계산식 하나만 알고 있어도 협상이 달라집니다.
그럼 전세를 지키는 게 나을까요, 월세로 바꾸는 게 나을까요?
모자라는 3억 원을 전세대출로 채울 수 있다면 비교해 볼 만해요. 전세대출 금리가 연 4%라고 하면 이자는 1년에 1,200만 원, 한 달에 100만 원이에요. 월세 125만 원보다 한 달에 25만 원 싸죠.
전세대출 금리가 전환율(지금 5%)보다 낮으면 전세 유지가 유리하고, 높으면 월세가 유리해요.
이게 가장 간단한 판단 기준이에요.
다만 월세에는 세액공제가 붙어요.
총급여 8천만 원 이하 무주택 세대주라면 낸 월세의 15%를, 총급여 5,500만 원 이하라면 17%를 연말정산에서 돌려받아요. 연 1,000만 원까지 공제 대상이라, 월세 125만 원(연 1,500만 원)이면 1,000만 원에 대해 150만~170만 원을 돌려받는 셈이에요.
이걸 빼면 실제 월세 부담은 한 달 111만~113만 원 정도로 내려가요. 그래도 금리 4% 전세대출보다는 비싸지만, 차이가 25만 원에서 11만~13만 원으로 확 줄어들죠.
여기에 하나 더 따져야 할 게 보증금 안전이에요.
보증금이 클수록 돌려받지 못할 때의 위험도 커지거든요. 전세를 유지한다면 전세보증금반환보증 가입 조건부터 확인하고, 보증료까지 비용에 넣어 비교하는 게 맞다고 봐요. 청년이라면 금리가 낮은 청년전세대출 한도와 조건도 같이 보세요. 금리가 낮아질수록 전세 쪽 계산이 더 유리해지니까요.
기준금리가 또 오르면요?
한국은행은 9월 통화신용정책보고서에서 추가 인상의 시기와 속도를 따져 보겠다고 밝혔어요.
기준금리가 0.25%포인트 더 오르면 전환율 상한도 5.25%가 되고, 3억 기준 월세 상한은 131만2,500원으로 올라가요. 동시에 전세대출 금리도 함께 오르기 쉬워서, 갱신 시점이 언제냐에 따라 계산이 달라져요.
갱신이 몇 달 남았다면 그 무렵 기준금리부터 다시 확인하세요.
한 줄로 정리하면
지금 전월세 전환율 상한은 연 5%, 3억 원을 돌리면 월세 상한은 125만 원이에요. 내 전세대출 금리가 5%보다 낮으면 전세가 유리하고, 월세 세액공제를 받을 수 있다면 차이는 생각보다 작아요. 갱신 연락을 받았다면 우리 집은 어느 쪽 숫자가 더 작은지, 계산기부터 두드려 보시겠어요?
참고
- 한국은행 — 기준금리 3.00%, 2026년 9월 통화신용정책보고서 추가 인상 언급
- 뉴스코리안 — 8월 27일 금통위 기준금리 2.75%→3.00% 인상
- 서울신문 — 7월 16일 기준금리 2.75% 인상, 3년 6개월 만의 긴축 전환
전월세 전환율 상한(기준금리+2%p)은 계약 중·갱신 시 전환에 적용되며, 신규 계약에는 적용되지 않아요. 월세 세액공제는 무주택 세대주·주택 기준 등 요건이 있으니 국세청 연말정산 안내에서 다시 확인해 주세요.
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