토지거래허가구역 실거주 유예 1년 더 연장, 2027년 말까지 신청 가능해졌어요

국토교통부는 17일, 토지거래허가구역(토허구역) 내 임대 중인 주택에 적용하던 ‘실거주 유예 조치’의 신청 기한을 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 1년 연장한다고 밝혔습니다.

다주택자와 고가주택 보유자를 겨냥한 8·3 세제개편안 이후, 정부가 매물을 더 풀어내려는 신호로 읽혀요.

“토허구역에서 집을 사면 무조건 바로 들어가 살아야 한다”고 알고 계신 분들이 많아요.

틀린 말은 아니지만, 지금은 예외적으로 그 시점을 미룰 수 있는 창구가 열려 있는 상태라고 보는 게 맞을 것 같아요.

원칙 vs 예외 | 토허구역은 원래 이렇게 까다롭습니다

2025년 10월 20일, 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 묶였습니다.

강남·서초·송파·용산 4개구만 규제 대상이던 것이 서울 전체로 확대된 거예요. 올해 7월 5일에는 화성 동탄구, 구리시, 용인 기흥구가 추가돼 경기 지역만 15곳으로 늘었습니다.

이 구역에서 5층 이상 아파트를 사려면 계약 전에 관할 시·구청장의 허가를 받아야 해요.

허가를 받아 매수하면 취득일로부터 2년간 직접 거주해야 하고, 그 기간에는 세를 놓을 수 없습니다. 원래는 허가일로부터 4개월 이내에 입주해야 했어요. 세입자가 이미 살고 있는 집을 사더라도 예외가 없었습니다.

원칙 vs 현실 | 세입자 낀 집은 팔리지 않는다는 문제가 생겼어요

이 원칙이 뜻밖의 부작용을 낳았어요.

다주택자 양도소득세 중과 유예가 끝나면서 매도 물량은 늘었는데, 세입자가 있는 집은 매수자가 4개월 안에 들어갈 수 없으니 아예 거래가 안 됐습니다. 서울 아파트 매매 물량이 5월 말 기준 6만 1000여 건까지 줄어든 배경 중 하나예요.

그래서 정부는 올해 5월 12일 ‘실거주 유예 조치’를 발표하고 5월 29일부터 시행했습니다. 세를 끼고 있는 집을 무주택자가 사더라도, 기존 임차인의 임대차 계약이 끝나는 날까지는 실거주를 미룰 수 있게 한 거예요. 투기적 매수를 막기 위해 매수자의 무주택 요건은 엄격하게 유지했습니다.

지금 상황 | 유예 신청 기한이 2027년 말까지로 늘었습니다

제도가 처음 나왔을 때는 올해 말(2026년 12월 31일)까지만 신청할 수 있었어요. 그런데 9월 17일 발표로 이 신청 기한이 2027년 12월 31일까지 1년 더 늘어났습니다. 갱신계약도 유예 대상에 포함됐고요.

흐름을 시간순으로 정리하면 이렇습니다.

1. 2025년 10월 20일 — 서울 전역·경기 12곳 토허구역 지정, 원래는 4개월 내 입주 의무
2. 2026년 5월 12일 — 실거주 유예 조치 발표
3. 2026년 5월 29일 — 유예 조치 시행, 신청 기한 2026년 말까지로 설정
4. 2026년 7월 5일 — 화성 동탄구·구리시·용인 기흥구 추가 지정
5. 2026년 9월 17일 — 유예 신청 기한을 2027년 12월 31일까지 1년 연장

다만 이건 신청 기한이 늘어난 것이지, 입주 후 2년 실거주 의무 자체가 사라진 건 아니에요. 임대차 계약이 끝나는 날부터는 어김없이 2년을 채워 살아야 합니다.

국토부 1차관도 “토지거래허가제의 실거주 원칙을 유지하면서 현실적인 어려움을 보완하는 것”이라고 선을 그었습니다.

내 아파트가 대상인지 확인하는 법

서울은 25개 자치구 전역이 해당돼서 따로 확인할 필요가 없어요. 경기는 지역별로 갈립니다.

경기 15곳(2026년 9월 기준): 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구, 권선구는 제외), 안양시 동안구(만안구는 제외), 용인시 수지구·기흥구, 의왕시, 하남시, 화성시 동탄구, 구리시

수원과 안양처럼 구별로 갈리는 지역은 헷갈리기 쉬우니, 계약 전에 서울시 토지관리과나 경기부동산포털의 허가구역현황지도에서 정확한 동 단위 지정 여부를 확인하시는 게 안전해요.

구체적인 신청 서류나 절차는 관할 구청 토지관리과에 문의하시면 가장 정확합니다.

참고: 한국경제, 헤럴드경제, 서울신문, 시선뉴스

본 포스팅은 공개된 보도를 바탕으로 작성했으며, 지역별 지정 현황과 세부 요건은 서울시·경기도 토지거래허가구역 현황 페이지에서 다시 확인하시기 바랍니다.

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