지난 13일 금융위원회가 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 내놓으면서, 전세를 구하던 사람들 사이에서 조용한 파장이 일고 있어요. 갭투자를 막겠다는 취지로 전세대출 문턱을 대폭 높였는데, 정작 실수요자들까지 대출 조건이 까다로워지는 게 아니냐는 우려가 나오고 있습니다.
이번 대책의 핵심, 세 줄로 정리하면
가장 눈에 띄는 건 ‘비거주 1주택자’에 대한 전세대출 규제다. 수도권·규제지역 아파트를 보유하고도 한 번도 실거주하지 않은 사람은 내년 1월부터 전세대출 연장이 막히고 신규 대출도 받을 수 없게 된다.
1주택자 전세대출 보증비율도 함께 낮아진다. 수도권과 규제지역은 현행 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 내려간다. 다만 무주택자는 현행 기준을 그대로 유지한다.
여기에 DSR 산정 기준도 보수적으로 바뀐다. 소득 상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균 소득을, 30%를 넘으면 최근 3개년 평균 소득을 적용하기로 했다. 생애 최초 주택구입 목적 주담대의 LTV를 강화하는 방안도 함께 검토되고 있다.
예외 기준을 둘러싼 혼란
가장 눈에 띄는 건 ‘비거주 1주택자’에 대한 전세대출 규제예요. 수도권·규제지역 아파트를 보유하고도 한 번도 실거주하지 않은 사람은 내년 1월부터 전세대출 연장이 막히고 신규 대출도 받을 수 없게 됩니다.
1주택자 전세대출 보증비율도 함께 낮아져요. 수도권과 규제지역은 현행 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 내려갑니다. 다만 무주택자는 현행 기준을 그대로 유지해요.
여기에 DSR 산정 기준도 보수적으로 바뀝니다. 소득 상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균 소득을, 30%를 넘으면 최근 3개년 평균 소득을 적용하기로 했어요. 생애 최초 주택구입 목적 주담대의 LTV를 강화하는 방안도 함께 검토되고 있습니다.
이미 계약한 사람은 어떻게 되나
금융위는 이번 조치 시행 이전에 매매·전세계약을 이미 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과규정을 마련해 기존 이익을 보호하겠다고 밝혔어요.
금융당국은 즉시 시행 가능한 조치는 발표 직후 바로 적용하고, 행정적 절차가 필요한 과제는 순차적으로 추진하겠다고도 밝혔습니다. 규제 항목마다 실제 적용 시점이 다를 수 있다는 뜻이라, ‘내년 1월부터’라는 큰 틀만 기억하고 있다가 본인에게 적용되는 세부 시행일을 놓치는 일이 없도록 주의가 필요해요.
여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 하나 있어요. ‘비거주 1주택자’와 ‘무주택자가 다주택자에게 전세금을 지급하는 경우’는 완전히 다른 상황입니다. 이번 규제는 집을 보유한 사람이 본인 명의로 전세대출을 받으려 할 때 적용되는 것이라, 무주택자가 다주택자 소유 집에 전세로 들어가는 건 직접 대상이 아니에요.
규모로 보는 이번 규제의 무게
수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자의 전세대출은 약 6만 건, 9조 3,000억 원 규모예요. 보증 축소까지 포함하면 약 4조 9,000억 원, 3만 건 정도가 이번 규제의 사정권에 들어갑니다. 서울 25개 구 전역과 과천·용인 등 경기 일부 지역에 집을 가진 사람이라면 이번 대책의 영향을 가장 직접적으로 받게 돼요.
시장에서는 기존 세입자들이 오히려 피해를 볼 수 있다는 목소리도 나옵니다. 집주인이 대출 연장을 받지 못해 직접 거주를 선택하면, 그 집 세입자가 계약 갱신 대신 이사를 해야 하는 상황이 생길 수 있어서예요.
지금 전월세를 알아보고 있다면
비거주 1주택자와 전세 계약을 맺으려는 경우라면, 집주인이 규제 대상에 해당하는지 미리 확인해보시는 게 안전해요.
무주택 실수요자라면 이번 규제의 직접적인 영향권 밖에 있으니, 이미 전세를 살고 계신다면 당장 달라지는 건 없어 서둘러 계약 조건을 바꾸실 필요는 없습니다.
다만 이미 주택담보대출을 받아둔 분이라면 이번 기회에 지금 대환대출로 갈아타는 게 이득인지 한 번 점검해볼 만하고, 청년이라면 이번 대책과 함께 발표된 청년전세대출 한도 확대 내용도 같이 챙겨두시면 좋아요.
참고 링크
- 금융위원회 보도자료 — ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’ 원문은 금융위 홈페이지 보도자료 게시판에서 확인 가능
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