자녀에게 아파트를 넘겨줄 계획이 있는 부모라면, 증여세를 계산하기 전에 먼저 확인해야 할 숫자가 하나 있어요.
바로 증여재산공제, 흔히 ‘면제한도’라고 부르는 금액입니다.
이 한도 안에서만 넘기면 세금이 0원이지만, 아파트처럼 몇억 원 단위 자산은 대부분 한도를 훌쩍 넘기 때문에 세율 구간까지 미리 계산해두는 게 좋아요.
성인 자녀는 5,000만원, 미성년은 2,000만원 — 10년 단위로 리셋된다
증여재산공제는 재산을 받는 사람(수증자) 기준으로 정해져 있어요.
직계존속(부모)이 성인 자녀에게 줄 때는 10년간 5,000만원까지, 미성년 자녀라면 2,000만원까지 세금 없이 넘길 수 있습니다. 이 10년이라는 기간이 핵심인데요,
같은 부모에게서 예전에 3,000만원을 받았다면 이번엔 나머지 2,000만원까지만 공제되고, 초과분부터 세율이 붙어요. 반대로 10년이 지나면 한도가 다시 리셋되니, 여러 번에 걸쳐 나눠 증여하는 전략도 가능합니다.
저라면 아이가 어릴 때 미성년 공제 2,000만원을 한 번 쓰고, 성인이 된 뒤 10년 지나서 다시 5,000만원 공제를 활용하는 식으로 타이밍을 나눠 잡을 것 같아요.
세율은 10%부터 50%까지 — 누진공제로 계산한다
공제 한도를 넘긴 금액(과세표준)에는 구간별로 세율이 붙어요. 1억원 이하는 10%, 1억~5억원은 20%(누진공제 1,000만원), 5억~10억원은 30%(누진공제 6,000만원), 10억~30억원은 40%(누진공제 1억 6,000만원), 30억원 초과는 50%(누진공제 4억 6,000만원)입니다.
예를 들어 시가 2억 5천만원짜리 아파트를 성인 자녀에게 증여한다고 하면, 공제 5,000만원을 뺀 과세표준은 2억원이 되고, 여기에 20% 세율을 곱한 뒤 누진공제 1,000만원을 빼면 산출세액은 3,000만원이 나와요.
기한 내 신고하면 산출세액의 3%를 또 공제받을 수 있어서, 실제 낼 세금은 이보다 조금 줄어듭니다.
증여세만 생각하면 안 된다 — 취득세가 먼저 발목을 잡는다
아파트 증여는 증여세와 별개로 취득세도 내야 해요.
이 부분을 놓치는 분들이 의외로 많은데요, 무상으로 집을 받는 ‘무상취득’의 기본 취득세율은 3.5%로, 매매로 살 때(1주택 기준 1~3%)보다 훨씬 높습니다. 여기에 지방교육세·농어촌특별세까지 더하면 전용면적 85㎡ 이하는 실효세율 3.8%, 85㎡ 초과는 4.0% 수준이 돼요.
특히 조정대상지역 안에서 공시가격 3억원 이상인 주택을 다주택자가 증여하는 경우엔 취득세율이 최대 12%까지 뛸 수 있어서, 부모가 1세대 1주택자인지 여부부터 먼저 확인하는 게 중요합니다.
취득세 과세표준도 2026년부터 시가표준액이 아니라 시가인정액(감정가·유사매매사례가 등 실거래 근접 금액) 기준으로 바뀌었다는 점도 챙겨야 해요.
저라면 증여 계획을 세울 때 증여세 계산만 하고 끝내지 않고, 위택스 취득세 계산기까지 같이 돌려서 총 부담액을 한 번에 파악해둘 것 같아요.
신고기한은 증여일이 속한 달 말일부터 3개월
증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 해요. 예를 들어 8월 25일에 증여받았다면 8월 31일부터 3개월 뒤인 11월 30일까지가 기한입니다.
기한 안에 신고하면 신고세액공제 3%를 받을 수 있지만, 넘기면 무신고 가산세가 붙고 이 공제 혜택도 사라져요.
세금이 0원인 경우에도 신고는 해두는 게 좋은데, 나중에 그 아파트를 팔 때 취득가액을 인정받는 근거 자료로 쓰이기 때문입니다.
증여는 세금만 계산하면 끝나는 게 아니라 취득세, 신고기한, 10년 합산 규칙까지 한꺼번에 맞물려 있는 절차예요. 저라면 아파트 시세와 공시가격, 조정대상지역 여부, 부모의 주택 수까지 한 번에 표로 정리해두고, 홈택스 증여세 계산기와 위택스 취득세 계산기 두 곳을 다 돌려본 다음에 최종 시점을 정할 것 같아요.
특히 증여받는 아파트의 공시가격이 높은 편이라면, 이번 정부 들어 종부세 대상 자치구가 계속 넓어지고 있는 흐름까지 함께 봐야 해요. 만약 그 아파트가 재건축 대상 단지라면 재건축초과이익환수제 부담금도 나중에 추가로 붙을 수 있으니 미리 감안해두는 게 좋습니다.
숫자가 복잡하게 얽혀 있는 만큼, 큰 금액일수록 신고 직전에 세무사 상담 한 번 받아보는 것도 나쁘지 않은 선택입니다.
참고
- 증여세 계산 2026 – 직계존속 5천만원 공제, 세율 10~50% 실제 예시
- 가족 간 증여세 면제한도 총정리 (부모·자녀·조부모, 2026년 기준)
- 부모님 집 증여받을 때 취득세 얼마 낼까? 2026년 증여 취득세율·시가인정액 계산법과 12% 중과 피하는 법
- 증여세 신고 안하면 발생하는 위험
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