전세대출 이자 vs 월세, 뭐가 더 쌀까

전세가 월세보다 무조건 싸다는 계산이 이제는 틀릴 수 있어요.

뉴시스 보도에 따르면 8월 말 기준 주요 은행의 2년 고정형 전세대출 금리는 연 4.01~6.61% 수준까지 벌어졌고, 서울 아파트 평균 전셋값은 8월 7억 1178만 원으로 1년 새 9.2% 올랐습니다.

보증금도 이자도 함께 오르면서, 대출을 끼고 전세를 갈지 보증금을 낮춰 월세로 갈지 다시 계산해 보는 세입자가 늘고 있어요.

결론부터 말씀드리면 판단 기준은 하나입니다.

같은 보증금 차액을 놓고 전세대출 금리가 전월세 전환율보다 높으면 월세가 더 싸고, 낮으면 전세가 더 싸요. 연합뉴스 팩트체크에 따르면 올해 2분기 서울 아파트 전월세 전환율은 평균 4.4%였어요. 이 평균을 우리 동네 시세로 직접 뽑아보고 대출금리와 비교하는 순서로 정리했습니다.

1단계, 우리 동네 시세로 전월세 전환율부터 뽑아보세요

전환율 계산은 어렵지 않아요. 월세에 12를 곱한 금액을 전세금에서 월세 보증금을 뺀 금액으로 나누면 됩니다. 예를 들어 같은 동네에 전세 3억 원짜리 집과 보증금 1억 원에 월세 75만 원짜리 집이 있다면, 월세 연 900만 원을 보증금 차액 2억 원으로 나눈 4.5%가 전환율이에요.

평균 4.4%는 서울 아파트 기준이라 빌라나 오피스텔, 동네에 따라 꽤 다를 수 있어요. 그래서 평균 대신 지금 보고 계신 매물 서너 개로 직접 역산해 보시는 게 정확합니다. 공공임대는 전환이율을 따로 정해두기도 하는데, 그 계산은 LH매입임대주택 보증금 감액 전환 글에서 정리해 두었어요.

2단계, 대출금리와 나란히 놓으면 결론이 나옵니다

위 예시로 계속 계산해 볼게요. 전세 3억 원을 고르면 내 돈 1억 원에 대출 2억 원을 쓰는 구조이고, 월세를 고르면 대출 없이 보증금 1억 원만 넣고 매달 75만 원을 냅니다. 대출은 만기일시상환으로 이자만 낸다고 보고 금리별 월 이자를 월세와 비교했어요.

전세대출 금리	대출 2억 원 월 이자	월세 75만 원과의 차이	더 싼 쪽
연 4.0%	약 66만 7,000원	전세가 약 8만 3천 원 저렴	전세
연 4.5%	75만 원	같음	비슷
연 5.0%	약 83만 3,000원	월세가 약 8만 3천 원 저렴	월세
연 5.5%	약 91만 7,000원	월세가 약 16만 7천 원 저렴	월세
연 6.0%	100만 원	월세가 25만 원 저렴	월세
연 6.61%	약 110만 2,000원	월세가 약 35만 2천 원 저렴	월세

판단 기준 한 줄 정리

전세대출 금리가 전월세 전환율보다 낮으면 전세, 높으면 월세가 유리합니다. 대출 1억 원당 금리 차이가 1%p 벌어질 때마다 월 약 8만 3천 원씩 손익이 갈려요.

뉴시스가 든 사례도 같은 결과입니다.

금리 6%에서 2억 원을 빌리면 매달 약 100만 원인데, 4%였다면 약 67만 원이라 월 33만 원, 연 400만 원 가까이 부담이 늘어나요. 전세금이 오른 데다 이자까지 붙으니 부담이 이중으로 커진 셈입니다.

3단계, 내 상황이 어디에 가까운지 갈라 보세요

상황 1. 대출이 5천만 원 이하인 경우

금리가 6%까지 올라도 전환율 4.5%와의 차이가 1.5%p라서, 5천만 원 기준 월 약 6만 2천 원 차이에 그쳐요. 이 정도면 이사 비용과 월세라는 소멸성 지출을 감안해 전세를 유지하는 쪽이 낫다고 보는 게 맞을 것 같아요. 남는 돈을 굴려서 연 4.5% 넘게 벌 수 있는 경우에만 월세가 유리해집니다.

상황 2. 대출이 1억~2억 원이고 금리가 5% 안팎인 경우

가장 애매한 구간이에요. 금리와 전환율이 0.5%p 차이라면 대출 2억 원 기준으로도 월 8만 원 안팎이라, 세금 공제와 금리 인하 여지가 결론을 바꿉니다. 청년이라면 10월부터 달라지는 청년전세대출 보증 확대로 한도와 조건이 바뀌니 함께 비교해 보세요.

상황 3. 대출이 3억 원 이상이거나 금리가 6%대인 경우

대출 3억 원에 전환율과 1.5%p 차이가 나면 월 약 37만 5천 원 차이예요. 이 구간에서는 보증금을 낮추거나 상대적으로 주거비가 낮은 지역으로 옮기는 쪽을 진지하게 검토해 볼 만합니다. 전문가도 전셋값과 금리가 함께 오르면 보증금 낮은 월세나 서울 외곽·경기로 수요가 이동할 수 있다고 봤어요. 다만 HUG의 세입자 전용 저리 전세대출은 시중은행과 협의 중인 단계라, 확정되면 전월세 안심신탁 글을 기준으로 계산을 다시 해보시길 권해요.