노원구 하계동, 상계동에서 오래 살아온 분들이라면 낡은 임대아파트 단지 하나쯤 눈에 익으실 거예요. 엘리베이터도 없이 계단만 오르내려야 하는 5층짜리 건물, 30년 넘게 그 자리를 지켜온 하계5단지와 상계마들단지가 이제 정말 다시 지어질 시기가 다가오고 있습니다.
30년 된 임대아파트, 왜 지금 재건축인가
정부가 2025년 9월 7일 발표한 ‘9·7 주택 공급 확대 방안’에서 노후 공공임대주택 재건축 카드를 꺼냈어요.
지난해 말 기준으로 준공 후 30년이 지난 노후 공공임대 주택이 수도권에서만 8만6,000가구에 달하는데, 10년 뒤에는 16만9,000가구로 두 배 넘게 늘어날 거라는 전망이 나왔거든요.
엘리베이터가 없고 좁은 평형에 안전 문제까지 겹친 낡은 단지들을 그냥 두면 문제가 더 커진다는 판단이었던 거예요.
이 방안의 핵심은 종상향과 용적률 상향이었어요.
기존 2·3종 일반주거지역에 있던 영구임대아파트를 3종·준주거지역으로 올리고, 용적률을 최대 500%까지 확보해서 같은 부지에 훨씬 더 많은 세대를 지을 수 있게 하는 방식이에요.
이렇게 하면 기존 입주민은 그대로 재입주하면서도, 늘어난 세대만큼 새로운 임대·분양 물량이 도심에 생기는 구조가 됩니다.
정부는 이 방식으로 2030년까지 수도권에 2만3,000가구를 착공한다는 목표를 세웠어요.
하계5단지·상계마들, 첫 번째 시범 단지로 선정된 이유
노원구 하계5단지와 상계마들단지는 2024년부터 시범사업으로 추진돼 온 곳이라 다른 단지보다 진도가 훨씬 빨라요. 국토교통부가 2025년 9월 19일 발표한 후속 자료를 보면, 이 두 단지는 이미 사업 승인을 받고 기존 입주민들의 이주가 진행 중인 단계라고 밝혔습니다.
구체적인 세대수를 보면 하계5단지는
기존 640가구를 통합공공임대 640가구와 장기전세 696가구로 나눠 공급할 계획이고, 상계마들은 기존 170가구를 통합공공임대 170가구와 장기전세 193가구로 재편합니다.
두 단지를 합치면 새로 공급되는 물량이 총 1,699가구에 이르러요. 다만 일반분양 물량은 포함돼 있지 않고,
전량 임대·장기전세 형태로 공급된다는 점은 알아두시면 좋겠습니다.
착공과 입주 일정은 2025년 발표 시점 기준으로 ‘내년 초’, 즉 2026년 초 착공에 들어가 2029년 준공과 재입주가 목표로 제시됐어요.
이후 2025년 10월 3일 한국경제 보도에서는 국토교통부가 9·7 방안의 후속 조치로 노후 공공임대 단지 착공에 실제로 나선다고 밝히면서, 하계5·상계마들 1,699가구가 그 첫 단지가 될 것으로 보인다고 전했습니다.
우리 동네 순서는 언제쯤일까
노원구 다음으로 어느 지역이 재건축 대상이 되는지도 궁금하실 텐데요, 국토교통부가 공개한 연도별 추진계획을 보면 순서가 이렇게 잡혀 있어요.
| 단지 | 위치 | 진행 단계 | 예상 착공·분양 시점 |
|---|---|---|---|
| 하계5단지·상계마들 | 노원구 | 사업승인 완료, 이주 진행 중 | 2026년 초 착공 |
| 중계1단지 | 노원구 | 2026년 사업승인 준비 | 2028년 분양(분양가상한제 적용) |
| 수서주공1단지 | 강남구 | 시범사업 예정 | 2027년부터 본격화 |
| 가양7단지 | 강서구 | 시범사업 예정 | 2027년부터 본격화 |
중계1단지는
기존 입주자 882세대는 그대로 유지하면서 공공분양 488세대를 추가로 확보할 계획이라, 하계5·상계마들과 달리 일반 분양 기회가 생기는 단지예요.
분양가상한제가 적용될 예정이라 시세보다 저렴하게 나올 가능성이 있으니, 노원구 쪽에 관심 있는 분들은 2028년 분양 일정을 미리 기억해두시면 좋을 것 같아요.
강남구 수서와 강서구 가양은 2027년부터 본격화되는데, 각각 3,899가구, 3,235가구 규모로 하계5·상계마들보다 사업 규모가 훨씬 커요. 강남·강서권 노후 임대단지 인근에 거주하시는 분이라면 이 두 곳의 진행 상황도 눈여겨보실 만합니다.
이주는 어떻게 진행되나
재건축이라고 하면 가장 걱정되는 부분이 바로 ‘그럼 지금 사는 사람들은 어디로 가나’일 텐데요,
국토교통부는 재건축 단지 입주민들이 공사 기간 동안 인근 공공임대주택의 빈 세대나 매입임대주택 등으로 임시 이주하도록 지원한다고 밝혔어요.
이후 다음 순번 재건축 단지의 입주자들은 먼저 완공된 단지로 옮겨가는 방식으로 순환하는 구조입니다.
기존 임대주택 입주자 대부분이 주거 취약계층이라는 점을 고려해서, 재입주 시 임대료는 별도 연구용역을 거쳐 부담을 최소화하는 방향으로 책정할 계획이라고 해요.
지금 확인해두면 좋은 것
여기서 한 가지 짚어드리고 싶은 게 있어요. 위에서 정리한 착공·입주 일정은 모두 2025년 9월 발표 시점을 기준으로 한 계획이에요.
실제 착공이 예정대로 이뤄졌는지, 혹시 일정이 조정됐는지는 SH서울주택도시공사나 국토교통부 공식 발표를 통해 다시 한번 확인해보시는 게 정확해요.
특히 이 단지 인근에 거주 중이거나 재건축 대상 단지 입주민이라면, 서울시 정비사업 정보몽땅 사이트나 SH공사 공지사항에서 최신 진행 상황을 확인하시길 권해드립니다.
노원구뿐 아니라 강남·강서권까지 순차적으로 이어질 이번 재건축 사업은 단순히 낡은 건물을 새로 짓는 데서 그치지 않아요. 도심 안에서 임대주택 물량을 늘리면서도 기존 거주민의 주거 환경을 개선하는, 흔치 않은 방식의 재건축이라는 점에서 앞으로도 계속 지켜볼 가치가 있는 소재라고 생각합니다.
참고로 노원구 안에서는 미아·번동 쪽에서도 숲세권으로 탈바꿈하는 재개발이 비슷한 시기에 진행되고 있어서, 이 일대 흐름을 같이 보시면 도움이 될 것 같아요.
다만 나중에 일반분양이 섞이는 단지라면 재건축초과이익환수제 대상 여부도 미리 확인해두시는 게 좋습니다.
참고 자료
- https://www.seoul.co.kr/news/economy/estate/2025/09/19/20250919500077
- https://www.hankyung.com/article/2025100349801
- https://www.news1.kr/realestate/general/5918064
본 포스팅은 국토교통부·서울시 발표 자료를 바탕으로 작성했으며, 정확한 착공·입주 일정은 SH서울주택도시공사 및 국토교통부 공식 발표를 통해 다시 확인하시기 바랍니다.
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