디에이치아델스타 vs 잠실 르엘 분양가 비교
경기도 과천시 주암동. 행정구역상 분명 과천인데, 정작 이 동네를 아는 사람들은 “여기 사실 양재예요”라고 말합니다. 바로 이 애매한 경계에 들어선 아파트 한 채가 지난달 부동산 시장을 뒤흔들었습니다. 현대건설의 하이엔드 브랜드 ‘디에이치’를 단 ‘디에이치 아델스타’입니다.
이 단지가 화제가 된 이유는 단순합니다.
분양가가 서울 송파구, 그것도 잠실의 ‘잠실 르엘’보다 비쌌기 때문입니다. 전용 84㎡ 기준 디에이치 아델스타의 분양가는 최고 24억4600만원까지 책정됐습니다.
반면 분양가상한제(분상제)가 적용된 잠실 르엘의 전용 59㎡ 분양가는 16억2790만원이었습니다. 평형이 다르긴 하지만, “과천 아파트가 잠실보다 비싸다”는 헤드라인이 나온 배경이 여기에 있습니다.
왜 이렇게 비싼가 — 분상제를 피해간 위치
디에이치 아델스타는 과천시 주암동 63-9번지 일원, 옛 주암장군마을 재개발 구역에 들어섭니다. 총 880세대 중 348세대가 일반분양으로 나왔는데, 이 단지가 비규제지역으로 분류돼 분양가상한제를 적용받지 않는다는 점이 가격 책정의 핵심입니다.
분상제가 적용되면 땅값과 건축비를 기준으로 정부가 분양가 상한선을 정하지만, 비규제지역은 시행사가 시세를 반영해 가격을 매길 수 있습니다.
실제로 평당(3.3㎡당) 가중평균 분양가는 6903만원으로, 전용 59㎡형은 평균 17억원, 75㎡형은 21억3400만원, 84㎡형은 23억5600만원에 달합니다.
이는 과천 역대 최고가 수준으로, 지난해 10월 분양한 ‘과천 프레스티지자이'(84㎡ 평균 21억6300만원)보다도 약 2억원 더 높습니다. 불과 1년 사이 같은 과천 안에서도 분양가가 2억원씩 뛴 셈입니다.
과천인데 왜 강남 아파트 취급을 받을까
가격만큼 화제가 된 건 위치입니다.
디에이치 아델스타는 행정구역상 과천시지만, 실제로는 서울 서초구 양재동·우면동과 바로 맞닿아 있습니다. 신분당선 양재시민의숲역까지 도보로 12~14분, 경부고속도로 진입도 가까워 강남권 생활권에 그대로 편입되는 입지입니다.
여기에 양재초등학교를 비롯한 학군, 강남세브란스병원 등 의료 인프라까지 갖추고 있어 “행정구역만 과천, 생활권은 강남”이라는 평가가 나옵니다.
게다가 단지 바로 아래에는 서초구 양재동 옛 화물터미널 부지를 개발하는 6조9000억원 규모의 초대형 복합단지 계획이 최종 승인된 상태입니다.
지하 9층~지상 58층 규모로 아파트 998세대와 오피스텔 972실, 호텔·백화점·상가가 들어설 예정인데, 이 개발이 완료되면 디에이치 아델스타의 입지 가치가 한 단계 더 올라갈 것이라는 전망이 나오는 이유입니다.
대출 규제라는 진짜 관문
다만 이 단지에 청약하려면 넘어야 할 현실적인 장벽이 있습니다.
지난해 6월 27일 발표된 주택담보대출 규제로, 수도권 주택 청약 시 1인당 주담대 한도가 최대 6억원으로 제한됩니다. 발코니 확장비 등 옵션까지 고려하면 전용 59㎡는 자기자본 약 12억원 이상, 84㎡는 18억원 이상을 현금으로 마련해야 하는 구조입니다.
청약 전문가들 사이에서도 “과천 내부 수요만으로는 완판이 어려울 것”이라는 관측이 나왔던 이유입니다.
그런데도 완판된 이유
우려와 달리 결과는 흥행이었습니다.
8월 27일 진행된 청약 접수에서 평균 52.3대 1의 경쟁률을 기록했고, 9월 들어 이어진 정당계약과 추가계약에서 100% 완판을 알렸습니다. 자기자본 부담이 큰 만큼 자산가 수요, 그리고 서울 강남권 분양가상한제 단지 당첨과는 거리가 먼 가점 부족 수요자들이 몰린 결과로 풀이됩니다.
이 사례가 보여주는 건 단순한 ‘비싼 아파트’ 이야기가 아닙니다.
분상제 적용 여부, 대출 규제, 생활권과 행정구역의 불일치라는 세 가지 변수가 겹치면서 같은 수도권 안에서도 가격 격차가 얼마나 크게 벌어질 수 있는지를 보여주는 사례입니다.
강남·분당의 1년 사이 상승률 지도를 보면 이런 지역별 격차가 과천·서초 접경만의 얘기가 아니라는 걸 알 수 있어요. 앞으로 과천·서초 접경 지역에서 나올 후속 분양들도 이 기준선을 참고할 가능성이 큽니다.
이 정도 고가 단지라면 입주 후 종부세 신규 편입 대상 자치구에 들어갈지 여부도 미리 챙겨봐야 할 부분입니다.
참고
- 잠실보다 비싼 국평 24억 과천 아파트…결국 완판 (한국경제) — https://www.hankyung.com/article/2025092311226
- [분양 체크] ‘강남급 과천’ 디에이치 아델스타, 주담대 ‘6억 한도’가 관건 (브릿지경제) — https://www.viva100.com/article/20250807501134
- [르포] ‘디에이치 아델스타’, 강남 8학군 품은 과천 하이엔드 매력 (스트레이트뉴스) — https://www.straightnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=278688
- 디에이치 아델스타 청약 일정, 분양가, 평면도 등 분양 정보 — https://listup24.com/디에이치-아델스타-청약-일정-분양가-평면도-등-분양/
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